「股票数据网」集中供地致资金面“供不应求”,富力地产等房企“生命线”迎大考

(原标题:集中供地致资金面“供不应求”,富力地产等房企“生命线”迎大考)红周刊 记者 | 熊颖土地储备是房企的重要“生命线”,随着国家2月以来对包括北上广深在内的22城实施住宅用地“两集中”政策后,除

「股票数据网」集中供地致资金面“供不应求”,富力地产等房企“生命线”迎大考

(原标题:土地集中供应导致“供不应求”,R&F地产等房地产企业“生命线”欢迎考试)

红周刊 记者 | 熊颖

土地储备是房地产企业的重要“生命线”。随着北京、广州、深圳等22个城市自2月起实施住宅用地“两集中”政策,除少数龙头房地产企业外,其他企业均面临巨大的征地压力。同时,“三条红线”的要求削弱了房企融资的灵活性,一方面推高了融资成本,降低了房企的利润率,另一方面也使得竞争的天平向房企头倾斜。

与去年发布的“三条红线”相比,今年2月底国家有关部门发布的居住用地分类调控文件要求在北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州等22个热点城市实施“两个集中”。出让公告集中发布,2021年住宅用地公告不超过三次;转移活动的集中组织。“新政”近日落地,引发了出现房地产市场的重大变革。

据了解,长春4月15日率先拉开了集中供地的帷幕。之后,北京、广州、深圳等重点城市相继出台了集中供地计划。这些土地供应计划规模庞大,因此房企需要面对高利润率门槛。其中4月26日、27日,广州将有48场拍卖会,总起拍价超过901亿元,对应土地保证金171亿元;5月8日,北京将举行30场拍卖会,总起拍价1035亿元,对应押金207亿元;5月13日,深圳将举行6场拍卖会,总起拍价106亿元,相应保证金超过50亿元。

许多业内人士认为,这一政策对趋势房地产行业的分化起到了催化作用。专业投资者@朱玖告诉《红周刊》,中小房企逐步退出市场将成为行业的主流。“再过五年,很多百强房企再也见不到了,房地产行业将进入寡头时代。”

集中供地把许多房企“挡在门外”

土地保证金高成本配资成普遍现象

据了解,深圳上市的6个住宅用地的初始总价约为105.76亿元。除南山西里的商住用地外,其他五个住宅用地所需的竞买保证金为起拍价的50%。这个比例远远高于其他城市20%和30%的要求。

换句话说,房地产企业为了参与深圳的土地集中拍卖,需要提前准备近50亿元的土地保证金。土地集中供应政策无形中提高了房企在招投标、拍卖和挂牌市场的参与门槛。深耕深圳市场多年的房地产开发商张庆(化名)告诉记者《红周刊》,包括他的公司在内的许多房地产公司决定放弃深圳的土地集中拍卖。“保证金太高,地价太贵,利润太低,无法拍卖。中海、华润等国企更有可能参与拍摄。”

张庆表示,深圳土地集中流转不仅保证金高,而且对保证金的要求也更严格。“如果拍卖失败,保证金将在拍卖后一个月内返还,但现在是三个月,更长的时间段加剧了房企的资金成本压力。此外,还要求50%的保证金不得通过融资行为获得,且必须是房企自有资金。”

Wind数据显示,在公布2020年业绩的67家A股房地产企业中,只有万科和保利的货币资金(银行存款)超过1000亿元,17家在-,有1000亿元,30家在-,有100亿元,18家不到10亿元。

这些房地产企业能拿出几十亿存款参与征地的并不多,但土地只是房地产企业需要的。因此,当面对“Ne

记者《红周刊》获得的一份配资土地集中供应保证金计划显示,配资可以按照1:4的比例进行,即当开发商自有资金为10亿元时,可以拨付40亿元;利息记录法按日收取利息,分为三天和五天;贷款利率为2 ~ 3 。

与2019年配资比率1,333,601或1,333,602,利率水平2相比,目前配资土地保障成本略有增加,但对房企的要求更高。

一些提供土地保障的机构配资告诉记者《红周刊》,大大小小的房企都有土地拍卖项目的融资需求,包括很多上市房企,资本市场供不应求。

一位地产老手告诉《红周刊》记者,招投标、拍卖、挂牌市场的地价越来越贵,随着融资成本的增加,利润不断被压缩。“以前一块地的利润率估计在10%到15%之间,如果近期一块地的利润达到8%,那就高了。”

种种迹象表明,土地集中供应和房价调控正在迫使房地产企业在管理等方面寻找增加利润的途径。张庆告诉《红周刊》,未来通过招标、拍卖、挂牌等方式聚集的房企数量将相对减少,更多的房企将通过城市更新、收购、兼并等方式收购土地。

但记者了解到,旧城改造等征地方式存在各种竞争壁垒,并不比招标、拍卖、挂征地容易。另据了解,深圳部分旧房改造项目年化融资成本已达12%左右。

“三道红线”为房企融资“分级”

国资房企优势相对明显

在众多房地产企业以高成本融资支付土地保证金的情况下,房地产企业的资金链必然经受住考验。

钟芳商学院副院长邓告诉《红周刊》,由于土地集中供应,房企必须调整资金计划,以满足集中征地的资金要求,这导致项目扩张计划发生变化。房企资金计划增加,导致房企融资和还款计划调整。“简单来说,就是一笔钱可以倒过来之前

复应用多个项目拓展计划,现在不再适用。”

“集中供地政策将直接影响房企资金的使用效率,降低周转率,从而影响资本收益率。”邓明政认为,在这一大背景下,本身融资能力较差和融资受限的房企容易受影响,而品牌力、产品力、运营力等复合能力较强的房企更占优势。

在集中供地大背景下,房企的偿债能力、融资能力、多元化拿地能力等至关重要。《红周刊》记者对TOP20房企梳理发现,绝大多数TOP20房企偿债能力较强。其中,18家房企现金短债比大于1,在手现金足够偿还一年内到期负债。中国海外发展、华润置地、旭辉控股、龙湖集团现金短债比分别为2.5倍、2.23倍、2.7倍、4.24倍,在手现金充裕。

结合“三道红线”要求,和2020年上半年数据对比,不少房企踩线情况在2020年末得到缓解,其中,保利地产、中国海外发展、华润置地、世茂集团、招商蛇口等9家房企实现零踩线,而更加值得一提的是,上述房企多为国企、央企背景房企。

多家融资机构告诉《红周刊》记者,国企、央企背景房企由于资金较为充裕,较少寻求外部融资渠道,真正寻求融资帮助的更多是民营房企。

在TOP20中,旭辉控股等7家房企踩线一条。而截至2020年末,富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%,同比下降2.8个百分点;净负债率为130.2%;同比下降69个百分点;非受限现金短债比为0.40,像富力地产这样三线全踩的房企在TOP20中并不多见。

根据“三道红线”融资政策,2021年,保利地产、中国海外发展等“零踩线”房企有息负债最多可同比增长15%,为有息负债增长的最大阈值。相反,踩线房企的有息负债规模增速则依次递减,踩线一条房企增长不得超过10%;踩线两条房企增长不得超过5%;三线全踩房企有息负债不得增长。对于部分房企来说,融资规模的受限或将进一步影响其在土地集中出让时的拿地动作。

中小房企加速退出市场

龙头房企PE将向优质银行股看齐

在集中供地、“三道红线”大背景下,土储资源充足、多元化拿地能力较强、对招拍挂市场依赖更低的房企将更占优势。

华西证券研究报告显示,2021年一季度,龙头房企在招拍挂一级市场上的拿地金额同比增幅依旧最大,龙头房企一级市场拿地金额同比上升24%,成长型房企一级市场拿地金额同比上升6%,中型房企同比下降20%。

多位房地产人士均表示,集中供地加速了房企的两极分化。朱酒告诉《红周刊》记者,以前土地市场信息不透明,中小房企还有机会“捡漏”优质地块。市场“两集中”后,优质地块则更容易被资金实力更雄厚的大房企所斩获。中小房企能拿到的地多是不赚钱、销售相对困难的地块。因而,集中供地会加剧此类中小房企退出市场的速度。

近期,某头部房企收购广西区域龙头房企,据媒体报道,该房企拟再收购一家40强房企。在朱酒看来,中小房企逐渐退出市场会成为行业主流,“再过5年,TOP100中会有沪深投股票配资很多房企再也见不到,房地产行业进入寡头时代。”

据其预计,10年后,头部的3、4家房企将瓜分市场上近一半的份额;20~30家房企将瓜分另外45%的市场份额;剩下的100~200家房企将瓜分3%~5%的小份额市场。因而,房企的投资价值也主要聚集在头部房企。

或许正是因为房地产市场在经历重大变化,二级市场方面,房企估值被压制了很长时间,当前主流房企的估值水平仍处于较低区间。

记者梳理TOP20强房企发现,房企的市盈率PE多在5~8倍左右,PE倍数超过10倍的仅有中国恒大、龙湖集团两家。朱酒告诉《红周刊》记者,限制房企估值的核心的问题,一个是它的财务状况,另一个是它的经营持久性。房企如果能做到财务安全性逐渐提高,又有持有性物业来证明自己的长期生存能力,估值就会有所提升。从行业发展方向来看,优质内房股估值PE会向招商银行、平安银行此类优质银行股看齐,PE倍数稍高于10倍。

(本文已刊发于4月24日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)


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