「华远地产股票」人口数据下的房地产走势:都市圈置业需求大,郑西蓉等二线核心城市趋热

(原标题:人口数据下的房地产走势:都市圈置业需求大,郑西蓉等二线核心城市趋热)有人才有居住需求。 人口与房地产密不可分。日前,第七次人口普查数据发布,全国

「华远地产股票」人口数据下的房地产走势:都市圈置业需求大,郑西蓉等二线核心城市趋热

(原标题:人口数据下的房地产走势:大都市地区的置业需求大,郑希榕等二线核心城市越来越热)

有些人有活下去的需要。

人口和房地产密不可分。

前几天公布了第七次人口普查数据,全国总人口近14.12亿,比第六次人口普查增加7206万,增长5.38%。在过去的十年里,中国人口继续保持低速增长趋势。

其中,城镇人口约9.02亿,上升城市化率达到63.89%,流动人口大幅增加。从人均人口和人口年龄结构来看,下降人均人口为2.62,趋势家庭小型化明显,60岁及以上人口增加到2.64亿,老龄化程度加深。

与第六次人口普查的数据相比,第七次人口普查在城乡人口、流动人口、家庭人口和人口年龄构成方面发生了变化。只有人有生存的需要,城市总人口和人口流动性会直接影响房地产的商业布局,而家庭人口和年龄构成的变化会给房地产产品设计、养老地产、旧房改造带来新的变化。

城乡人口数据影响房地产的商业导向,而人口流动与房地产的布局方向有关。图为郑州连片商品房小区。视觉中国

根据1010年-第七次人口普查数据,城镇人口近9.02亿,占全国人口的63.89%。与第六次人口普查相比,城市人口增长超过2.36亿,占上升,城市人口的14.21%,城市化进程加快。

根据国际经验,城市化率达到70%后,城市化建设和房地产开发速度放缓。中国的城市化率达到70%还有很长的路要走,但是根据城市统计公报,中国大部分省会城市的城市化率已经达到70%,北京、上海、广州、深圳、南京的城市化率已经超过80%。

RealData首席市场分析师徐小乐在接受《21世纪经济报道》采访时表示,城市化率70%甚至80%以上的大城市,房地产市场都是以股市为主。

从购房者的角度来看,随着大城市70%的城市化率进入“换房改房”阶段,在住房改善的带动下,消费者对产品质量高、配套设施齐全、社区服务好的优质住房的需求越来越大,物业、家装、育儿、家政、房屋经纪等住房服务市场也将迎来一个发展机遇期。

从房企的角度来看,在城市化率70%的大城市,旧城改造有很大的发展空间。根据RealData的数据,预计到2030年,城市更新和房屋改造规模将达到7亿平方米,预计投资5600亿元,按更新后10%的预计平均净收益率计算,共约560亿元。

城乡人口数据影响房地产的商业导向,而人口流动与房地产的布局方向有关。根据第七次人口普查的数据,中国有近4.93亿人与家庭分离,比第六次人口普查增加2.31亿人,增幅为88.52%。

从省际人口流动来看,广东、浙江、江苏人口流入量最大,近十年分别增加2171万人、1014万人、609万人。人口流入的背后是珠三角、长三角城市群和都市圈的繁荣。在上升,人口的涌入带来了城市居者有其屋的需求,大都市地区的房地产市场将迎来更多的发展机遇。

从全省人口流动性来看,市辖区分家人口1.17亿,增长192.66%,远高于88.52%的总体增长率。从流动人口的具体数字来看,该省有2.51亿流动人口

徐小乐还告诉《21世纪经济报道》记者,从人口流动来看,配资与郑州、Xi、西安、成都、武汉、长沙、重庆等核心城市相比,月净流入速度快于一线核心城市,大都市圈周边三四线城市的流入速度快于中心城市。未来,Xi、成都、武汉等重点二线省会城市和城市群周边三四线城市将进一步提高城市化率,房地产市场将有很大的发展空间。

徐小乐指出,在流动人口中,有一定比例的年轻人。这群人随着平均年龄不断前往上升,逐渐进入婚育阶段。以后他们会逐步安排孩子和父母随他们一起搬,在他们搬的地方上学、工作、生活、赡养老人。这将导致首次置业需求,以总价低、交通便利、学区为主的需求。此外,发展租赁住房业务和完善城市住房保障体系也是解决大量流动人口住房问题的关键。

大城市和都市圈的房地产新机遇

城乡人口和人口流动性数据影响房地产宏观经营布局,而家庭人口和人口年龄构成更影响房地产企业的具体项目产品。

根据第七次人口普查数据,中国有4.94亿家庭,比2010年增长近23%,总人口近12.93亿户。每户平均人口为2.62人,比2010年第六次全国人口普查的3.10人少0.48人,趋势家庭小型化进程加快

一方面,家庭裂变和家庭小型化催生了新的购房需求。根据TF证券的分析,根据目前家庭数量的计算,平均每下降,家庭人口为0.1人,预计这将增加平均2000万套房屋的租赁和购买需求。

>另一方面,家庭日益小型化将增加小户型的市场关注度。一位品牌房企资深从业人士告诉21世纪经济报道,户均人口减少是一个持续发生的过程,对一二线城市的影响会高于三四线城市。由于一二线城市房价高,户均人口变少会让小户型更加畅销,“三四线城市因为房价低,还是120平方米以上的大户型占主流。”

如北京金茂国际社区,以青年为主要客群、主打小户型、低总价产品,50平方米一居室总价150万元左右,70平方米两居室总价220万元左右。2020年3月35日首次开盘,首日售出814套,在新冠肺炎疫情背景下实现热销,成为综合考虑人口、房价和家庭购买力等因素的成功典型。

但一位深耕北京新房市场多年的从业者对21世纪经济报道表示,就北京新房市场而言,现阶段小户型供应减少,改善类产品越来越多、越卖越好。限竞房入市让89平方米的紧凑三居成为主力户型,纯商品房供应增加后市场整体房屋面积继续扩大。在二孩政策、改善换房需求和疫情等因素影响下,购房者对大户型的渴望程度增加。

人口老龄化也增加了市场对改善大户型的需求。第七次人口普查数据显示,我国60岁及以上人口2.64亿人,占比18.7%,成为各年龄段中占比上升最快的群体,较2010年上升5.44%。其中65岁及以上人口1.91亿人,占比13.5%,我国人口老龄化程度进一步加深。

上述北京房地产从业人士告诉记者,人口老龄化会增加改善项目的关注度。他表示,随着前期财富积累,老年人置业会对小区环境、房屋面积和居住舒适度提出更高要求。另一方面,人口老龄化也会催生更多养老地产项目,要进一步优化社区医疗和社区服务,更好地满足老年人需求。

我国现阶段仍以居家养老为主,今年4月,国家卫健委老龄健康司司长王海东介绍,中国90%左右的老年人居家养老,7%左右的老年人依托社区支持养老,3%的老年人入住机构养老。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,现在和即将退休的老人多数住在老房子里,老龄化加速后,对楼市的影响更多是老旧小区改造的需求。

一位在TOP10房企从事投资工作的人士向21世纪经济报道记者分析,房企在业务布局时更关注城市的常住人口数据和人口流动情况,以制定城市整体业务布局规划,但在做具体项目分析时,更关注项目周边人口年龄结构等信息。他指出,城市当年的人口数据对房企决策的参考意义更大。

(作者:李莎 编辑:李博)

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