「腾讯股票代码」重回行业前十的招商蛇口,年报业绩下滑,股价仍无“亮眼”表现,或与其拿地价过高有关!

(原标题:重回行业前十的招商蛇口,年报业绩下滑,股价仍无“亮眼”表现,或与其拿地价过高有关!)红周刊 记者 | 熊颖前不久,招商蛇口旗下的产业园公募REITs获批,招商蛇口股价也随之连续四天小幅拉升,

「腾讯股票代码」重回行业前十的招商蛇口,年报业绩下滑,股价仍无“亮眼”表现,或与其拿地价过高有关!

(原标题:已重回行业前十的招商局蛇口,年报业绩下滑,股价依然没有“亮眼”表现,还是和地价高有关!)

红周刊 记者 | 熊颖

不久前,招商局蛇口工业园公募REITs获批,招商局蛇口股价也连续四天小幅拉升,从5月24日的11.42元/股上涨至5月27日的11.91元/股,涨幅4.29%,随后继续保持此前的持续下跌趋势。

在此之前,虽然2020年招商局蛇口销售额增长迅速,重回地产前十,但股价一直低迷。自2020年7月13日最高价以来,其股价迄今已下跌逾40%。

为什么投资者不看好招商局蛇口?查理投资董事长李告诉《红周刊》,房地产企业销售规模的增长对投资者来说并不是好消息。虽然销售额增加了,但利润率却下降了。如果资本知道你不赚钱,那就放弃了。

大举拿地,或为冲规模nbsp;

最近招商局蛇口蓄势待发。一方面,招商局蛇口下工业园公募REITs获批,成为全国首批获批的九家公募REITs之一,招商局蛇口融资渠道再次拓展;另一方面,招商局蛇口在征地方面成绩突出,先后在土地市场上拿下多块地。

5月21日,持续两天的南京第一批集中供地宣告结束。此次集中供地出售了51块地,总成交额约为993亿元。在近千亿土地出让资金中,15%来自招商局蛇口,以147.5亿元拿下三块地,从而成为本次土地拍卖中征地总额最高的房企。

招商局蛇口主动收购土地并不仅限于南京市场。根据中国手指研究院的数据,2021年前4个月,招商局蛇口收购土地金额高达407亿元,远超保利、万科、融创等房地产企业,位列房地产企业第一。但相应的征地面积只有291万平方米,还不到2021年4月征地面积排名第一的碧桂园的一半。以此计算,2021年前四个月招商局蛇口的平均征地成本接近14000元/平方米,远高于保利发展的6971元/平方米,融创中国的6362元/平方米,万科的9617元/平方米。

专业投资人朱玖告诉《红周刊》的记者,近年来,招商局蛇口一直在高价收地,尤其是2020年以来。据统计,2020年7月,招商局蛇口以44.04亿元的底价拿下上海虹口地块,创下2016年上海虹口区单价6.91万元/平方米的新纪录;2020年12月以57.4亿元拿下武汉经济开发区神龙一厂地块,底价7644元/平方米,超过万科5年前6991元/平方米的底价。2021年2月以56.66亿元中标虹口区嘉兴路街-, HK 341号06号,底价92600/m2,成为上海新单价王。

在业内人士看来,招商局蛇口在拿地上的冒进表现是受规模冲刺影响的。俗话说“兵马未动,粮草先行”,充足的土地资源是房企规模冲刺的关键因素。

在辉煌时期,招商局蛇口曾与保利、万科、金地一起被称为房地产企业的四大金刚。自2005年跌出房地产十大榜单以来,招商局蛇口常年徘徊在11强和20强之间。

但近年来,招商局蛇口的规模有了明显的冲刺。从2017年到2020年的四年间,-,招商局蛇口分别完成销售合同1127亿元、1705亿元、2204亿元和2776亿元,完成了从1000亿元到近3000亿元的跨越。根据凯瑞的数据,2020年,招商局蛇科

《红周刊》记者梳理发现,2018年以来,招商局蛇口计提的存货跌价准备增长较快,2018年为9.86亿元,2019年为20.92亿元,2020年为25.30亿元。但在2020年招商局蛇口25.3亿元的存货跌价准备中,仅北京都市中心单个项目就贡献了8.15亿元。

附表招商局蛇口历年存货跌价准备

2016年,招商局蛇口以近62亿元拿下北京市昌平区南哨镇的两块地,其中包括北京都市中心(也称招商局都市中心)。两块地的底价为4万元/平方米,符合更为严格的配建要求。90平方米以下住房面积在部分纯商品房中的比例需要达到70%以上。

根据房屋销售平台,招商局大都会中心于2018年6月在开盘开业,目前仍有56套房屋在售。2021年以来,平均售价在4.1万元/m2到4.9万元/m2之间,与底价相差不大。

此前,一些市场分析师表示,较高的楼层价格和超过70%的小户型比例限制,使得上述地块的产品难以设计和销售。2020年,招商局蛇口计提的超过8亿元的存货跌价也证实了去折算的难度不小。

年报指出,2020年,公司存货跌价准备和重大风险类别应收账款信用损失准备合计31.01亿元,同比增加9.7亿元;2020年公司归属于母亲的净利润减少21.84亿元。对此,朱玖认为,今年招商局蛇口的拨备主要是考虑央企新五年规划,通过大量减值降低整体利润,从而减轻未来五年的增长压力。

然而,这也导致了投资蛇

口自2015年重组上市以来首度出现归母净利润下滑。2020年,公司实现营业收入1296.21亿元,同比增长32.71%;归母净利润122.53亿元,同比下滑23.58%。

实际上,招商蛇口主营业务所贡献的净利润部分更少。自2019年开始,招商蛇口的非经营性损益出现明显增幅。此前,公司非经营性损益从未超过7亿元,而在2019年,这一数据为35.6亿元,同比激增453.65%;2020年公司非经营性损益也保有31.71亿元,在归母净利润中占比超四分之一。

附图 招商蛇口2015年-2020年扣非净利润变化图(亿元)

从招商蛇口的扣非净利润变化情况不难看出,其盈利能力正在持续下滑。招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示,房地产项目结转毛利率下降,是导致招商蛇口2020年增收不增利的原因之一。而毛利率的下滑在很大程度上受到招商蛇口拿地价格比较高的影响。

亿翰智库研究报告指出,作为行业内具有背景优势的央企,招商蛇口无论是在融资上,还是资源获取上都具有先发优势,但高价土地的获取对于企业利润率的侵蚀是不可避免的。

不过,2021年招商蛇口并未放缓拿地节奏,仍在以较高的拿地成本“收割”土地。朱酒表示,招商蛇口所拿下的不少地块,行业内都知道是不赚钱的,后期报表结算时,肯定会出问题。

投资者不买账 股价持续下跌

重回行业前十的招商蛇口,在2021年发力更加明显,克而瑞数据显示,2021年前4月,招商蛇口实现全口径销售额1013.5亿元,排名冲至行业第七。

然而,投资者对其似乎并不买账。自2020年夏天以来,招商蛇口股价一路走低,如果从2020年7月13日20.36元/股的最高价算起,到2021年5月28日11.68元/股的收盘价,其股价下跌幅度已超过了40%。

查理投资董事长李一丁对《红周刊》记者表示,对投资者来说,房企销售规模的增长并不算是利好消息,销售虽然增长,但利润率下去了,如果资本知道你不赚钱,就会抛弃。

李一丁指出,招商蛇口的股价变动和拿地节奏一致,股价下跌的时候,正是公司大举拿地的时候。虽然招商蛇口拿地的举动可能是为了保住市场地位,不过或许也正是这一动作,让市场对其不看好。目前拿地迅猛的房企都是在不计成本的拿地,现在拿地,虽然可以冲一下规模,但是盈利能力也容易出问题。

而朱酒则告诉《红周刊》记者,招商蛇口现在做的是先把规模提上去,利润要过几年才会释放。不过与此同时,他也提醒记者:“招商的基本面问题还是很多的,未来3、4年都需要小心。”

在标的选择方面,李一丁表示,自己会更青睐上半年拿地较少的房企,这类房企更有自控力,不拿贵价地,并且也会通过旧改等多元化拿地方式来获取地块。此外,其还表示,更喜欢没有房企排名等业绩要求、财务比较健康、自身账面资金充足且大股东比较有钱的利润为导向型房企。

(文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

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